Οι νομοθετικές διατάξεις για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων:

Οι εμπορικές μισθώσεις ακινήτων πραγματοποιούνται ανάμεσα στον ιδιοκτήτη του ακινήτου και στον ενοικιαστή, ο οποίος ενδιαφέρεται να χρησιμοποιήσει το ακίνητο ως επαγγελματικό χώρο, για νόμιμη εμπορική χρήση. Οι συγκεκριμένες μισθώσεις διέπονται  νομικά τόσο από τις συμφωνίες που αναγράφονται στο μισθωτήριο, όσο και από τις γενικότερες διατάξεις του ελληνικού Αστικού Κώδικα.

Διακρίσεις εμπορικών μισθώσεων

Επαγγελματικές μισθώσεις θεωρούνται οι παραχωρήσει της χρήσης ακινήτου από τον ιδιοκτήτη στον μισθωτή προκειμένου να πραγματοποιηθούν οι συγκεκριμένες επαγγελματικές δραστηριότητες. Υπάρχει διάκριση από τον νόμο ανάμεσα σε αυτές και στις αστικές μισθώσεις. Πιο συγκεκριμένα, στις εμπορικές μισθώσεις περιλαμβάνονται:

• Εμπορικές χρήσεις δικηγορικών γραφείων, κτηνιατρεία, ιατρείων, οδοντιατρείων, γραφεία μηχανικών,, συμβολαιογραφεία, λογιστικά γραφεία, γραφεία δικαστικών επιμελητών γραφεία άμισθων υποθηκοφυλακείων και φιλανθρωπικά ιδρύματα.
• Εκπαιδευτήρια και παιδικοί σταθμοί.
• Νοσηλευτικά ιδρύματα και κλινικές.
• Φαρμακεία και φαρμακαποθήκες.
• Οίκοι ευγηρίας.

Η διάρκεια ισχύος των μισθωτηρίων

Σημαντικές αλλαγές αναφορικά με την διάρκεια ισχύος των μισθωτηρίων πραγματοποιήθηκαν με το άρθρο 13 του Νόμου 4242/2014. Πιο συγκεκριμένα, με τις συγκεκριμένες διατάξεις που ισχύουν πλέον, η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης ενός ακινήτου για εμπορική χρήση δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 3 ετών, εφόσον δεν υπάρχει αμοιβαία συμφωνία λύσης του μισθωτηρίου. Αυτό ισχύει για συβάσεις που πραγματοποιήθηκαν μετά την 1/3/2014, καθώς για τις παλαιότερες συμβάσεις μίσθωσης ισχύει το προηγούμενο καθεστώς. Στη συγκεκριμένη περίπτωση των παλιών μισθώσεων προβλέπεται 12ετής προστασία για τους ενοικιαστές.

Θα πρέπει να σημειωθεί πως η διάρκεια της μίσθωσης ενός ακινήτου για εμπορική / επαγγελματική χρήση μπορεί να συμφωνηθεί ελεύθερα ανάμεσα στον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή του ακινήτου. Οι δύο πλευρές μπορούν για παράδειγμα να συμφωνήσουν για 5ετή, 10ετή ή ακόμη και μεγαλύτερης διάρκειας μίσθωση χωρίς περιορισμό.  Άλλωστε είναι απόλυτα θεμιτό για έναν επαγγελματία να επιδιώκει τη μακροχρόνια μίσθωση ενός ακινήτου, προκειμένου να επενδύσει στην επιχείρησή του μακροπρόθεσμα. Είναι επίσης λογικό να μπορεί κανείς να αποδεσμευτεί από μια τέτοια συμφωνία, εφόσον τα πράγματα δεν πάνε σύμφωνα με τον αρχικό προγραμματισμό.

Ο νόμος αφορά μόνο την ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης, η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 3 ετών. Ακόμη και στην περίπτωση που συμφωνηθεί μικρότερος χρόνος από τις δύο πλευρές, ισχύει υποχρεωτικά το ελάχιστο όριο των 3 ετών, που αποτελεί δέσμευση και για τις δύο πλευρές.

Τι ακριβώς ισχύει με τις παλιές μισθώσεις ακινήτων

Το δικαίωμα μίσθωσης για τουλάχιστον 12 έτη διατηρείται για τους ενοικιαστές που έχουν προχωρήσει σε σύμβαση μίσθωσης έως και 28/2/2014. Η νομοθεσία συνεχίζει έτσι να προστατεύει τους ενοικιαστές, ακόμη και στην περίπτωση που η σύμβασή τους είχε μικρότερη χρονική διάρκεια. Η διαφορά σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς είναι πως ο ενοικιαστής μετά το πέρας της 12ετίας δεν είναι υποχρεωμένος πλέον να καταβάλει αποζημίωση στον μισθωτή για την εμπορική αξία του ακινήτου. Επιπλέον έχει πάψει να ισχύει και η αυτόματη παράταση της σύμβασης μίσθωσης, η οποία ήταν στο παρελθόν 4ετής.

Καταγγελίες και λύσεις επαγγελματικών μισθώσεων

Υπάρχουν συγκεκριμένοι λόγοι που μπορούν να οδηγήσουν στην λύση μιας επαγγελματικής μίσθωσης. Αυτές ισχύουν τόσο στην περίπτωση νέων, όσο και παλαιών συμβάσεων. Πιο συγκεκριμένα:

• Εφόσον υπάρχει καθυστέρηση καταλογής των μισθωμάτων από τον μισθωτή. Ο εκμισθωτής έχει τη δυνατότητα να προχωρήσει στην επίδοση καταγγελίας και εφόσον εντός ενός μηνός δεν γίνει η εξόφληση του συνόλου των οφειλών πραγματοποιείται αυτόματη λύση της σύμβασης. Αυτό συμβαίνει ανεξαρτήτως ποσού ή χρόνου καθυστέρησης.
• Σε περίπτωση που ο μισθωτής πραγματοποιήσει κακή χρήση του ακινήτου. Ο ιδιοκτήτης έχει και πάλι τη δυνατότητα να προχωρήσει σε καταγγελία της σύμβασης, όμως ο λόγος θα πρέπει στην περίπτωση αυτή να είναι σημαντικός.
• Λόγω παράβλεψης οποιουδήποτε όρου περιέχεται στη σύμβαση μίσθωσης, σημαντικού ή ασήμαντου. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει σε καταγγελία.
• Λόγω σημαντικού λόγου και δίχως προειδοποίηση, ανά πάσα στιγμή, από οποιονδήποτε από τις δύο πλευρές. Ο λόγος θα πρέπει να είναι αντικειμενικά σοβαρός.
• Λόγω ελαττώματος του μισθίου. Οι συγκεκριμένη ιδιότητα που θα καταγγελθεί από τον μισθωτή θα πρέπει να αφορά τις ιδιότητες του ακινήτου, σε περίπτωση που εμποδίζουν τη χρήση του, και παράλληλα να μην υπάρχει σχετική συμφωνία στο μισθωτήριο για αυτές.
• Προβλέπεται η καταγγελία της σύμβασης σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή. Αυτό γίνεται από την πλευρά των κληρονόμων.
• Σε ειδικές περιπτώσεις που σχετίζονται με την ιδιόχρηση του ακινήτου, για ανοικοδόμηση ή κατεδάφιση ετοιμόρροπου ακινήτου (μόνο για παλαιές μισθώσεις). Στις περιπτώσεις επίσης της τελεσίδικης πτώχευσης του μισθωτή ή της δημιουργίας κύριας κατοικίας στο συγκεκριμένο ακίνητο από τον εκμισθωτή.

 

Copyright Vasilopoulos Estates 2020