Χρήσιμες πληροφορίες για τις μισθώσεις ακινήτων

Οι μισθώσεις ακινήτων πραγματοποιούνται ελεύθερα ανάμεσα στους ιδιοκτήτες των ακινήτων και στους ενοικιαστές, για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η ισχύουσα νομοθεσία έχει συγκεκριμένες προβλέψεις όσον αφορά το μίσθωμα, την πληρωμή αυτού και την αναπροσαρμογή των συμφωνιών ανάμεσα στις δύο πλευρές. Ας δούμε λίγο πιο αναλυτικά τα πιο βασικά σημεία.

Τι ισχύει για τα μισθώματα

Το ύψος του μισθώματος στην περίπτωση ενοικίασης κατοικιών συμφωνείται ελεύθερα ανάμεσα στις δύο πλευρές μετά από διαπραγμάτευση, χωρίς κάποιο μέγιστο ή ελάχιστο όριο. Όσον φορά τον χρόνο του συμβολαίου, αυτός θα πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον 3 ετών, χρονικό διάστημα το οποίο δεσμεύει και τις δύο πλευρές. Ακόμη και στην περίπτωση που έχει συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια μίσθωσης, η συντόμευση είναι εφικτή μόνο με νέα συμβολαιογραφική πράξη, η οποία θα γίνει έξι μήνες μετά το αρχικό συμβόλαιο ή αργότερα.

Θα πρέπει να σημειωθεί πως στις περιπτώσεις αυτές, δηλαδή για μισθώσεις μικρότερης διάρκειας από 3 έτη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος για το διάστημα έως την ολοκλήρωση της συμφωνίας είναι ουσιαστικά μηδενική, συνεπώς το μίσθωμα δεν αλλάζει χρηματικά. Αυτό οφείλεται στο γεγονός πως ο δείκτης τιμών καταναλωτή αυτή τη στιγμή είναι αρνητικός. Κάποια ενδεχόμενη αλλαγή θα προκαλούσε αύξηση του μισθώματος στο μέλλον.

Ανανεώσεις μισθώσεων και λόγοι αποχώρησης

Οι μισθώσεις ορισμένου χρόνου λήγουν αυτόματα χωρίς να είναι απαραίτητη κάποια ενέργεια από τη μία ή από την άλλη πλευρά. Στην περίπτωση αυτή θεωρείται πως υπάρχει ανανέωση της συμφωνίας για αόριστο χρόνο, εφόσον ο μισθωτής παραμείνει στην κατοικία και ο ιδιοκτήτης αυτής δεν έχει κάποια αντίρρηση. Η μίσθωση μπορεί πλέον να λήξει οποιαδήποτε στιγμή επιθυμεί ο ενοικιαστής ή ο ιδιοκτήτης με καταγγελία του ενός ή του άλλου.

Εάν το συμβόλαιο βρίσκεται σε ισχύ και ο μισθωτής αποφασίσει να αποχωρήσει από το ακίνητο, τότε είναι υποχρεωμένος να καταβάλει όλα τα μισθώματα έως την λήξη της συμφωνίας. Υπάρχουν, ωστόσο, εξαιρέσεις όπως πχ. εφόσον ο μισθωτής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί, εφόσον υπάρχουν ζητήματα υγείας που μπορούν να αποδειχθούν κλπ.

Καταγγελία και ολοκλήρωση μισθώσεων

Σε αντίθεση με τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων, στις μισθώσεις κατοικιών δεν μπορεί να γίνει εύκολα καταγγελία της μίσθωσης. Η μόνη εξαίρεση είναι εφόσον έχουμε ουσιαστικά έχουμε την παρέλευση της προβλεπόμενης τριετίας. Στην περίπτωση αυτή πραγματοποιείται καταγγελία της μίσθωσης λόγω της λήξης αυτής. Περιπτώσεις, όπως είναι για παράδειγμα η ιδιοκατοίκηση, η ανακατασκευή ή η κατεδάφιση του ακινήτου δεν ισχύουν εδώ.

Στην περίπτωση καθυστερήσεων καταβολής μισθώματος, δυστυχώς υπάρχουν καθυστερήσεις και ταλαιπωρία, όμως αναμφίβολα η διαδικασία έχει επιταχυνθεί σημαντικά σε σχέση με ότι είχαμε συνηθίσει στο παρελθόν. Πιο συγκεκριμένα, δεν είναι πλέον απαραίτητες ακροαματικές διαδικασίες με την παρουσία μαρτύρων και  συνεχείς διακοπές που ήταν πολύ συνηθισμένες τις προηγούμενες δεκαετίες.

Αντίθετα, με σχετικά γρήγορο χρονικό διάστημα έχουμε την έκδοση μιας διαταγής απόδοσης μισθίων σε όσους ενοικιαστές αρνούνται την καταβολή τους στον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Ο δεύτερος θα πρέπει να ξεκινήσει συγκεκριμένη διαδικασία στην περίπτωση αυτή, που μεταξύ άλλων περιλαμβάνει μια έγγραφη πρόσκληση προς τον ενοικιαστή.

Σε πολλές περιπτώσεις βρίσκονται συχνά συμβιβαστικές λύσεις ανάμεσα στις δύο πλευρές, πριν τα πράγματα οδηγηθούν στα δικαστήρια. Ωστόσο, λόγω της οικονομικής κρίσης της τελευταίας και πλέον δεκαετίας, προκύπτουν πάρα πολλά προβλήματα που αφορούν τις μισθώσεις σε σχέση με το παρελθόν.

Εγγυήσεις μισθώσεων κατοικιών και τεχνικές εργασίες

Ο ιδιοκτήτης του προς ενοικίαση ακινήτου έχει το δικαίωμα να ζητήσει χρηματική εγγύηση από τον μισθωτή, η οποία ωστόσο δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από τα δύο ενοίκια. Όλα τα οικονομικά βάρη, όπως είναι για παράδειγμα οι φόροι και τα έξοδα του σπιτιού, καταβάλλονται αποκλειστικά από τον ιδιοκτήτη. Στις περιπτώσεις που κάποια από τα έξοδα καταβάλλονται από τον μισθωτή, ο ιδιοκτήτης αφαιρεί τις συγκεκριμένες δαπάνες από το ενοίκιο το οποίο καταβάλλει.

Ο ιδιοκτήτης έχει επίσης την υποχρέωση να παραδώσει το ακίνητο στον μισθωτή στην κατάσταση στην οποία συμφωνήθηκε. Όλα τα έξοδα επισκευών για τις βασικές λειτουργίες του ακινήτου βαρύνουν και πάλι τον ίδιο. Επιπλέον, ο μισθωτής δεν έχει ευθύνη για ενδεχόμενες φθορές ή μεταβολές στο ακίνητο, εφόσον βέβαια αυτές πραγματοποιούνται στα πλαίσια της συμφωνημένης χρήσης.

Καταβολή κοινοχρήστων και καθυστερήσεις

Η πληρωμή των κοινόχρηστων τελών αποτελεί ευθύνη του ενοικιαστή (πλην μόνιμων εξόδων/αγορών/ανακαινίσεων/κατασκευών της πολυκατοικίας). Οι όποιες καθυστερήσεις πληρωμής από την πλευρά του θεωρούνται καθυστερήσεις μισθώματος. Αυτό ουσιαστικά σημαίνει πως ο ιδιοκτήτης μπορεί να κινηθεί νομικά, όπως ακριβώς συμβαίνει στην περίπτωση της καθυστέρησης πληρωμής του συμφωνημένου ενοικίου.

Copyright Vasilopoulos Estates 2021